常州二手房买卖纠纷：房屋权属暗藏瑕疵，律师排查规避交易风险

去年夏天，在常州武进区工作的张先生通过某房产中介看中了一套位于中心城区的二手房。房子地段不错，价格也比市场价略低，张先生挺满意，很快就跟房东签了买卖定金合同，付了5万定金。可就在准备网签过户前，张先生无意中听说这套房子之前发生过继承纠纷，产权可能还没理清。他越想越不放心，找到了我们江苏常宜律师事务所。

案情背景：张先生是普通工薪族，攒了好几年钱才准备在常州安家。房子是房东王女士自称“全权处置”的，说是她丈夫的遗产房，丈夫去世后她继承了。但张先生此前听邻居提过，王女士丈夫生前还有个前妻生的儿子，也住在常州新北区。张先生担心这房子权属有坑，一旦付完钱过不了户，或者日后被别的继承人找上门，那就亏大了。

案件争议难点：这类房屋权属瑕疵是二手房交易里最头疼的。王女士坚持说自己有继承公证，但张先生要求看原件，她总是推脱说在银行保险柜里。中介也催着赶紧走流程，说再不网签房东就要涨价。张先生压力很大：要么冒险继续交易，要么放弃定金。如果直接打官司，时间耗不起，而且证据不充分的话，胜算难说。

我方律师办案思路：我们分析后认为，关键是要查清这套房子有没有其他合法继承人。我们指导张先生先稳住房东，借口说贷款需要补充材料，争取了10天时间。随后，我们立即启动调查：第一，去常州市不动产登记中心调取了该房屋的档案，发现登记在王女士丈夫名下，但备注栏写着一行小字“存有继承纠纷，待法院确认”；第二，我们通过常州本地社区网格员联系到了王女士丈夫的前妻儿子小李，小李证实他父亲去世时没有遗嘱，他作为第一顺序继承人应当分得份额，而王女士私下办的继承公证他完全不知情。更重要的是，小李表示他并不想争房子，只是希望拿回自己应得的钱。

取证流程与沟通细节：取证过程并不顺。小李一开始对我们很警惕，以为我们是王女士找来压价的律师。我们耐心解释了张先生的处境，并告知他如果王女士擅自卖房，他的权益也会受损。最终小李同意签字一份情况说明，并承诺如果需要，他愿意出庭作证。同时，我们让张先生不要私下跟房东再交涉，避免打草惊蛇。我们主动联系了王女士，亮明律师身份，告知她该房屋存在权属争议，如果强行过户，不仅买卖合同效力可能被认定无效，她还可能面临返还不当得利甚至赔偿损失的风险。王女士最初很强硬，说她的公证是合法的。我们指出：根据《民法典》继承编，公证只能证明继承人身份，但如果有遗漏继承人，公证书本身可以被撤销。如果她愿意配合调解，我们可以帮她和小李协商一个合理的补偿方案，这样房子也能顺利过户，大家都省心。

庭审抗辩/调解过程：协商拉锯了将近两周。王女士最终松口，但坚持要求小李放弃继承权必须“白纸黑字”写清楚。我们建议双方去武进区人民法院做司法确认。在法官主持下，小李同意接受房屋折价款12万元（按房屋总价的15%估算），王女士当场转账，小李出具放弃继承声明。同时，王女士向张先生保证房屋权属清白，并愿意在买卖合同里增加一条“如因权属瑕疵导致无法过户，双倍返还定金并赔偿张先生全部损失”的条款。张先生同意继续交易，并重新约定了过户时间。

最终判决结果：该案没有进入正式判决，而是通过诉前调解+司法确认的方式解决了。武进区人民法院出具了民事调解书，确认了调解协议的法律效力。一个月后，张先生顺利办下不动产权证，拿到了常州属于自己的第一套房。张先生专门给我们送了锦旗，说要不是我们及时排查出权属瑕疵，他可能就把半辈子积蓄投进了一个“定时炸弹”里。

案件总结+常州本地法律科普：这个案例提醒所有在常州买房的朋友：二手房交易，尤其是继承房、夫妻共有房，千万别只看房产证上的名字就以为万事大吉。在常州本地，很多老房子经历过几代人的继承，继承人可能散布在武进、新北甚至上海、南京。如果遇到价格明显偏低的房子，更要留个心眼。建议在签合同前委托我们常州律师做权属调查，或者至少去不动产登记中心拉个产调。如果已经交了定金才发现问题，也不要慌，及时咨询专业的常州纠纷律师，我们可以通过法律手段帮你止损。另外，涉及继承、家事类的房产纠纷，有时候也需要常州刑事辩护律师介入——比如，如果一方伪造继承公证，就可能涉嫌诈骗罪。总之，买房是大事，找对常州本地律所，能让你少走很多弯路。如果你碰到类似困惑，欢迎来我们江苏常宜律师事务所当面沟通，我们提供常州法律咨询，帮你把风险排在前头。