去年夏天，常州钟楼区的张先生找到我们江苏常宜律师事务所，一进门就满脸愁容。他在钟楼区看中一套二手房，跟房主李阿姨签了买卖合同，总价150万，定金付了15万，约定两个月内过户。结果到了过户时间，李阿姨突然反悔，说房价涨了，要加价20万才肯卖。张先生当然不同意，李阿姨干脆玩起了失联，电话不接，家里也没人。张先生急得团团转，他自己是刚需，婚期都定了，房子不买就没地方住。

这个案子表面看是违约，但实际操作起来有难点。最大的问题是李阿姨名下的这套房子当时还欠着银行贷款，产权证押在银行。她违约不卖，我们虽然能主张继续履行合同，可银行那边不配合，执行起来非常麻烦。而且李阿姨态度强硬，我们发律师函过去，她回了一句“房子我不卖了，定金退你，爱咋咋地”，明显是想用定金罚则糊弄过去，认为最多双倍返还定金30万，她觉得赚了。

我们常州律师团队接案后，仔细研究了合同条款。合同里明确写了“任何一方违约，需承担房屋总价款20%的违约金”，也就是30万。但问题是违约金和定金能不能并用？张先生已经付了15万定金，如果要求双倍返还定金，就是30万；如果主张20%违约金，也是30万。但如果张先生选择违约金，定金能不能退？我们分析后认为，根据民法典，定金和违约金只能择一主张，但张先生可以要求返还本金15万，再加30万违约金，因为违约金是对违约行为的惩罚，定金本属于购房款。这个细节在前期沟通中，我们跟张先生反复确认，他也认可这个方案。

取证过程很曲折。我们先是去常州不动产登记中心调取房屋查封信息，确认房子没有其他抵押或查封（除了银行贷款）。然后收集了张先生与李阿姨的微信聊天记录、中介的证言、银行转账记录，证明张先生一直在积极催告，李阿姨明确拒绝履行。最头疼的是送达法律文书，李阿姨住在钟楼区某老小区，我们派律师上门送律师函，她居然拒收，后来只能通过法院公告送达。

庭审在常州钟楼区人民法院进行。对方律师辩称，李阿姨是因为家里突发变故急需用钱，卖房价格亏了，要求调整违约金。我们常州纠纷律师当场反驳：第一，李阿姨在签订合同后两个多月才突然提加价，明显是看到房价上涨想毁约，不是真实困难；第二，张先生为了凑首付卖了老家的房子，因为李阿姨违约，他现在只能租房住，每月租金3500元，还错过了其他性价比高的房源，实际损失远超30万。法官问李阿姨能否提供家里变故的证据，她支支吾吾说不上来。最后法院当庭组织调解，李阿姨居然还咬死只肯退定金加赔2万。我们直接拒绝，坚持要30万违约金。

判决结果下来，法院全额支持了我方的诉求：李阿姨返还15万定金，并支付30万元违约金，合计45万元，限判决生效后10日内支付。李阿姨不服上诉，常州中院维持原判。这个结果让张先生很满意，他后来用赔的钱加上部分积蓄，在钟楼区另买了房子。

这个案子给常州居民提个醒：签房屋买卖合同，违约金条款一定要明确约定比例，不能只写“按法律规定”。另外，如果遇到卖方恶意违约，不要妥协加价，第一时间保留好证据，马上找常州本地律所介入。我们江苏常宜律师事务所在常州办理过大量房产纠纷，知道本地法院对恶意违约行为判赔尺度比较大。如果你在常州遇到类似问题，可以来我们事务所做常州法律咨询，我们帮你分析合同、计算赔偿方案。记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人。