案情背景：常州武进区农用地与工业用地混合租赁，承租方长期违约

2021年，常州武进区某村集体经济组织（下称“合作社”）将名下约50亩农用地及10亩工业用地打包出租给常州某工贸企业（下称“企业方”），用于仓储及部分加工。合同约定租金年付，每年12月31日前支付次年租金，并明确禁止转租、改变土地用途。企业方前两年正常支付，但2023年3月起开始拖欠租金，且在农用地上擅自搭建临时板房用于堆放建筑垃圾，严重破坏耕作层。合作社多次催讨无果，2023年底无奈找到我们江苏常宜律师事务所，希望尽快终止合同、收回土地。

案件难点：证据零散、对方拖延、土地性质认定存在争议

接手案件后，我作为主办律师首先梳理了材料。最大的难题有三个：第一，合同原件在企业方手里，合作社只有复印件，且复印件部分字迹模糊，关键条款如“禁止转租”的表述有歧义。第二，企业方态度强硬，拒不配合核对账目，还声称“合作社领导口头同意过延期付款”，但拿不出书面证据。第三，涉案土地同时包含农用地和工业用地，但工业用地上的建筑没有合法手续，如果简单判决解除合同，企业方可能反诉要求赔偿“添附物”损失。我们常州律师都知道，武进法院对这类混合土地纠纷的裁判尺度较严，尤其注重保护耕地红线，所以必须把违约事实砸实。

办案思路：双线取证，锁定违约事实

我们制定了“书面固定+现场勘验”的取证策略。一方面，向合作社调取所有往来函件、微信聊天记录、催款通知的快递底单。令人头疼的是，合作社之前有4次催款都是口头电话，没有录音，我们只能建议后续全部改为书面形式，保留邮政特快专递回执。另一方面，我亲自带着助理去现场拍照、录像，并邀请武进区自然资源和规划局的工作人员到场查看，出具了《土地现状认定函》，明确板上企业方在农用地上堆放建筑垃圾的行为已构成违法。取证过程中，企业方还试图阻挠，我们当即报警，派出所出警记录也成了关键证据。

庭审博弈：对方提出反诉，我方据理力争

2024年3月，案件在武进区人民法院开庭。企业方当庭提出反诉，主张合作社未提供工业用地环评手续导致其无法正常经营，要求赔偿设备损失及搬迁费80万元。我当庭出示了《土地现状认定函》以及合作社提供的《土地性质证明》，证明工业用地本身无环评义务，且企业方从未书面提出过环评要求。我抓住企业方代理律师言语中的漏洞——他曾承认“我们确实在农用地堆过垃圾，但很快清理了”，我立即要求书记员记录在案。这一细节直接坐实了违约行为。最终法院认定企业方拖欠租金、擅自改变土地用途构成根本违约，支持了合作社解除合同、返还土地并支付拖欠租金及违约金的诉求，驳回了对方全部反诉。

判决结果：依法解除合同，维护土地流转秩序

2024年5月，武进区人民法院作出一审判决：解除双方土地租赁合同；企业方于判决生效后30日内腾空土地、拆除违章搭建；支付合作社拖欠租金18.6万元及违约金3.2万元。企业方上诉后，常州市中级人民法院二审维持原判。这个结果合作社非常满意，土地现在已完成复垦，重新发包给了专业种植户。

常州律师提示：土地租赁莫忽视书面证据

这个案子警示我们，无论是企业还是村集体，签订土地租赁合同时一定要明确土地用途、禁止转租条款，并保留好每一次催款的书面凭证。如果您在常州遇到类似纠纷，建议尽早咨询常州纠纷律师，避免因证据缺失导致维权困难。江苏常宜律师事务所作为常州本地律所，深耕土地房产领域，随时为您提供常州法律咨询。