去年秋天，我在常宜所接待了一位家住天宁区某小区的王女士。她苦着脸说，物业公司把她告了，要求补交近两年的物业费加滞纳金，总共两万多。王女士在常州打工十几年，好不容易攒钱买了这套房，结果住进去没半年就糟心了：楼道灯坏了没人修，小区大门门禁形同虚设，垃圾经常一周才清一次，夏天蚊蝇乱飞。最气的是，她家楼下化粪池堵过两回，物业只是派人用棍子捅了捅，根本没彻底疏通。

王女士说，她不是不想交物业费，是物业根本不干事。她跟物业经理吵过好几次，对方总是推脱“正在处理”。后来她就拒交了，想着用行动逼物业整改。没想到物业直接把她起诉到了天宁区法院。我接案时翻看了她带来的物业合同，合同里明确约定了安保、保洁、绿化、设施维护等标准，可对照王女士手机里存着的照片和视频——小区垃圾桶周围堆满垃圾、单元门锁坏了一年多、草坪上杂草比膝盖还高——明显是没达到合同约定的服务等级。

办案难点：证据零散，物业拒不认账

这个案子的难点主要有两个：一是业主平时没有固定的取证意识，王女士虽然拍了不少照片，但时间不连续，有的照片连拍摄日期都没保留；二是物业公司态度强硬，开庭前我们尝试调解，对方代表一口咬定“我们履行了合同义务”，还反问“业主不交费我们拿什么改善服务”。最麻烦的是，物业公司向法院提交了他们内部的“日常巡查记录”和“维修派工单”，上面写得有模有样，好像每天都在打扫、维修。如果单看这些书面材料，法院很容易认定物业尽到了义务。

为了打破这个僵局，我们律所团队花了两个星期做了一件事：把王女士小区里的其他住户串联起来。我和所里的助理律师先后跑了20多户业主家，用本地方言跟大叔阿姨们拉家常，核实物业的实际服务情况。结果发现，超过七成业主对物业不满，有十几户愿意出具书面证明，甚至有三户业主拿出了更具体的记录——比如某单元电梯坏了10天才修好、小区大门在去年8月到10月间被人撬坏后一直半开着。这些证言和记录，正好能跟物业自己提交的“维修派工单”对不上：按物业记录，电梯坏了3天就修好，可业主们记得清清楚楚，那几天他们每天爬十几层楼梯。

我们还专门去了一趟小区所属的社区居委会，调取了近两年的居民投诉登记表。上面有七八条关于物业服务的投诉，虽然社区调解过，但物业始终没有彻底整改。这些材料虽然不是什么强证据，但能佐证物业服务确实存在长期瑕疵。

庭审抗辩：用事实驳倒物业的“完美记录”

开庭那天在天宁区法院，对方律师拿着一张“巡查记录表”反复强调物业按约履行。我直接抛出了业主联名证言、带有时间戳的现场照片、以及居委会的投诉登记表。我当着法官的面指出：“被告方提供的巡查记录里，2023年8月15日写着‘已修复南门门禁’，但原告提供的照片显示，2023年8月20日南门门禁依然破损，且照片中可以看到当时正在下雨，现场有明显的积水——请问，这样的巡查记录是否真实？”法官当场要求物业公司解释这个矛盾。对方律师支支吾吾，只说可能是记录笔误。

接着我提出核心观点：根据《民法典》第577条，物业服务合同双方互负义务，物业公司未按照合同约定履行服务，业主有权请求减少物业费。我们不是主张不交费，而是要求按照实际服务质量打折。结合收集到的证据，我们主张物业费应按合同标准的70%收取，并申请法院驳回物业公司要求支付滞纳金的诉求——因为业主拒交是基于物业违约，并非恶意拖欠。

判决结果：减免30%物业费

一个月后，天宁区法院作出判决：认定物业公司在安保、保洁、公共设施维护方面存在履约瑕疵，未完全达到合同约定标准，酌情减免王女士应缴物业费的30%，驳回了物业公司关于滞纳金的全部请求。判决书里特别提到“原告提交的证据不足以证明其全面履行了服务义务，被告提交的现场影像资料及业主证言较为客观真实”。王女士开庭那天攥着判决书，眼眶有点红，她一直说“总算有人给说句公道话了”。

案件总结与常州法律科普

这类物业服务纠纷在常州不少见，尤其在老旧小区或安置小区，常州律师接到类似的咨询也越来越多。很多业主面对物业不作为，要么忍气吞声，要么直接拒交，但拒交不等于占理——如果物业确实提供了基本服务，只是有瑕疵，法院一般不会支持完全不交，而是按比例减免。反过来，像王女士这样，只要把证据做扎实（拍照记得保留时间水印、让邻居签字按手印、保留投诉记录），法律是能保护业主权益的。

如果你也遇到类似问题，建议先通过常州法律咨询渠道了解自己的权利，别盲目对抗。我是江苏常宜律师事务所的律师，处理过不少常州本地的物业服务纠纷案件。记住，打官司打的是证据，平时多留个心眼，拍下小区的垃圾、破损设施，记下沟通时间，这些都能成为关键。常州律师懂本地司法裁判习惯，知道哪些证据管用、哪些话该怎么说，能帮你少走弯路。